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信報財經新聞 2014-11-03 A25 | 時事評論 | By 龍子維

階梯斷裂與世代之爭

佔領運動已經持續超過一個月,不少論者認為這是香港的世代之戰。行政長官梁振英接受《紐約時報》訪問時也承認,現時社會階層向上流動停滯不前的現象,是市民不滿政府的主要原因。不過,我們必須思考的問題是,現時年輕一代是否還緊抱向上流動的願景?香港面對的核心問題是否如梁先生所言,只要透過刺激經濟及擴大房屋供應便可解決?

一直以來,提升自置居所比率都是香港政府長遠房屋政策的目標,不論在1987年《長遠房屋策略》中提及的自置居所貸款計劃、1998 年董建華政府提出把自置居所比率提升至七成水平的建議,以及現屆政府重新興建居屋單位等措施,都是希望能夠令更多港人置業。

延長還款期急升
在房屋階梯不斷往上爬,由上樓入住公屋,然後儲錢買居屋,再伺機進入私樓市場,相信是過去數十年不少港人的真實寫照。然而,香港今天是否還有同樣條件,令人能夠在階梯向上爬?一個也許更關鍵的問題是,有關的置業需求,有多少是切合市民的真實住屋需要?有多少是政策誘因推動下的結果?

最能體現政策誘因如何改變住屋需求的例子,相信非推售剩餘居屋單位的措施莫屬。由於政府早於2002 年起便停建居屋,市場唯一可供希望改善現有居住環境、但又未有經濟能力購買私人單位的置業者的唯一選擇,就是居屋。由分析購買居屋人士的入息及按揭貸款比例,我們大致可以了解購買居屋群體的經濟負擔,從而推論有關的購買行為,是否會因經濟周期的變化,而未能承擔相關的風險。

如果我們分析由2007 年1 月至2013 年4 月期間,剩餘居屋申請者選擇的按揭還款期分布,便會發現一個驚人現象:選擇25 年或以上還款期的人數呈直線上升的趨勢;選擇25 年或以上還款期的綠表申請者,由第一期(S01)的27%,大升至第七期(S07)的66%。而作出有關選擇的白表申請者,也由第一期的43%,升至第七期的75%。第七期綠表及白表買家的平均按揭還款期,分別是22年和23年,反映愈來愈多市民透過延長還款期,以應付不斷上升的樓價。

進一步分析綠表及白表買家購買剩餘居屋的貸款與樓價比例,會發現前者選擇最高按揭貸款與樓價比例(95%)的買家,由第一期的14%,大升至第七期的60%;而後者選擇最高按揭貸款與樓價比例(90%)的買家,則由第一期的44%,提升至第七期的84%。數字除了反映買家因低息環境易於借貸外,其實另一方面亦反映市民的購買力愈趨不充分,可支付的首期愈來愈少,因此選擇較高的按揭比例與較長的還款期。

稍為值得慶幸的是,有關按揭貸款與入息比例中位數仍屬可接受的水平。超越中位數四成的白表買家,由第一期的37%下降至第七期的14%;而超越中位數四成的綠表買家,則由第一期的29%輕微上升至第七期的31%。不過,考慮到第七期的白表買家比例只有兩成,另外八成屬於經濟能力相對較低的綠表買家,加上極長的還款期及極高的按揭比例,經濟周期逆轉所帶來的風險,仍然不能忽視。

應檢討居屋角色
這一批稱為「公屋富戶」的群體,是否可以成為購買居屋的生力軍?房委會並無購買剩餘居屋單位的申請者的入息統計;而對居屋第二市場的買家而言,有關家庭的每月入息中位數為31100元,但少於入息20000元的買家仍有18%。

分析以上數據,旨在說明在相關政策的推動下,有一群購買力原本不足以購買居屋的公屋住戶或私樓租住者,透過高度的借貸形式買樓,正在承受其收入未必能夠負擔的樓市周期風險。

一邊廂,財爺及一眾財金官員不斷強調現時樓市的風險,要求買家審慎考慮自己的承擔能力;另一邊廂,房委會早前放風收緊富戶政策,考慮讓「公屋富戶」優先買居屋,又考慮要求超出公屋入息限額三倍的公屋居民立即遷出公屋。雖然最後政府可能考慮到新措施的爭議性太大而暫時擱置有關建議,但其欲推使公屋居民進入私人市場之心,以達致提升自置居所比例的政策目標,可謂昭然若揭。

假如由房屋需要而非投資需求的角度來理解居屋的角色,我們應該重新思考,居屋作為房屋階梯裏面的其中一個「上車中轉站」,是否應該到了檢討的時候?

希望香港走出以地產霸權為主導的年輕人,是想重蹈上一代爬升階梯之路,還是想在安居樂業之餘,追求階梯爬升以外的理想?已經爬上階梯,成為社會既定利益的一群,有必要問一問仍在馬路上抗爭、每晚仍然席地而睡的每一個人,他們所追求的,是純粹自己的個人利益,還是一個更公義的社會?答案差異所反映的,不但是世代之爭、階級之爭,也是價值觀之爭。

影子長策會成員
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