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信報財經新聞 2014-12-08
A23 | 時事評論 | By 龍子維

不要房屋階梯 只要住得其所

沉寂多時的長遠房屋策略,終於有點新消息了。運房局局長張炳良在11月中一個晚宴致辭時提及,政府12月公布的長遠房屋策略報告,將交代如何推動公屋租戶自置居所,重建房屋階梯;對市民自置居所的需求,局長強調不會重推租置計劃,也不會改變現時居屋按市價折扣的定價模式。

面對民間要求大幅增加公屋供應量的聲音,未來三年的公屋落成量預計分別只有12700、20500及18700個。早前筆者已多番撰文分析,現有的公屋流轉機制根本不可能應付公屋的種種需求。面對龐大需求,政府期望能重建房屋階梯,希望可以解決住屋問題,但可供政府選擇的選項不多。

重建階梯 不切實際
港大經濟學講座教授王于漸曾多次建議,希望政府能以建築成本價向公屋住戶出售單位,提升本港的自置居所比率至超過八成。不過,王教授的建議根本完全沒有考慮現時可供租住的公屋編配單位,本身便已非常緊絀,政府只能透過收緊寬敞戶政策、透過計分制排拒單身青年上樓、甚至考慮擴大公屋富戶定義等措施,以維持公屋編配的基本流轉。因此,公屋落成量有顯著提升之前,出售公屋將不會是現屆政府的政策選項,這除了是由於出於公屋編配的因素外,公屋富戶的購買力亦未必如一般坊間人士認為的那麼高。

王教授曾經於其著作《香港長遠房屋策略和港人港地》分析公營房屋住戶與私樓住戶的收入分布,以論證公屋富戶是常見現象。不過,筆者分析同一組的數據,卻得出完全相反的結論:由1976至2011年期間,公屋租戶的收入最高十分組的百分比由3.8%下跌至0.4%,而私樓租戶的收入最高十分組的百分比則由10.5% 上升至18%。由此可見,公屋最高收入的租戶比例其實不斷下跌,購買力也應大不如前。

再進一步比較公私樓住戶的入息中位數:2011年公屋住戶的入息中位數是12000 元,而資助自置居所房屋住戶及私樓住戶的入息中位數,分別為22870 元及29610 元;也即是說,一個公屋租戶要「上流」至資助自置居所房屋,入息便要上升48%。

收入的差距,還反映在居屋的入息及按揭貸款比例上。於《階梯斷裂與世代之爭》一文中,筆者已經詳細分析,絕大部分的居屋購買者都選擇極長的還款期及極高的按揭比例;即使無視未來三年每年只有2000個居屋單位落成的事實,但按市價折讓的定價方式,其實只會令購買者承受不能負擔的樓市周期風險。

說到底,所謂建立房屋階梯的講法,在公屋興建量不足的前提之下,只是為了減輕政府在供應房屋的角色,而淪為公營房屋私有化鋪路的託詞。居屋作為部分「私營化」的公營房屋,其「商品化」的程度,其實已反映居屋的角色,究竟是作為永久自置居所的終點站,還是為上車客提供機會累積更多資本,作為中轉站的角色,最終跳往私人房屋市場置業。

箇中問題關鍵,是政府應否介入分隔公營房屋與私樓市場,以減低樓市波動對公營房屋的影響,令住宅的樓價或租金可以維持在一個基層市民可負擔的水平。

一般而言,私人樓宇的租金和價值是由供求決定。在理想的情況下,公屋入息上限應當訂於市民可負擔私樓租金的水平;當市民收入低於可負擔私樓租金的水平,市民便可入住政府負責興建的公屋;當市民收入高於可負擔租金水平時,他們便可選擇離開公屋進入私人市場。

不過,由於種種政策性及經濟性的原因,例如高地價政策及樓宇炒賣等情況,往往導致可負擔私樓租金水平遠高於政府設定的公屋入息上限,社會遂出現所謂的夾心階層,既因收入高於公屋入息限額而不能入住公屋,但又無法承擔高昂的私樓租金。

要「重建房屋階梯」,政府有三個可能的選擇:一是提升公屋入息限額至可負擔私樓租金的水平;二是壓抑樓價降低市值租金;三是提供居屋以應付需求。

自己人生 自己設計
可以預見的是,因現時私樓租金水平甚高,政府不可能把公屋入息限額提升至該水平;而要提供居屋來應付需求,數量上不僅要大幅提高,定價上亦應與市場作出區隔,以市民的負擔水平來定價,但政府早已明言,居屋的補地價政策仍會維持,定價亦會繼續參考市價來釐定。

至於壓抑樓價,政府始終相信以供應為主導的房屋政策,需求管理一直不是政府的政策選項。不論是空置稅、資本增值稅等直接打壓炒賣的措施,還是實施租金管制、興建中產公屋等提供自置居所以外可能性的做法,長遠房屋策略均一直不願意提及。這反映政府無意在資助公營房屋的問題上,減低樓市波動對公營房屋的影響。

一個更根本的質疑,就是市民為什麼要接受這個由公屋、居屋和私樓所組成的置業階梯,視居屋為置業的必要跳板?即使部分市民有向上流動的意慾,希望透過置業累積財富,為何政府又不能設計有多個收入水平的資助房屋,使市民有恒產、能置業、可流動之餘,又不致承擔太多的風險?

當中關鍵,在於我們必須明確劃分資助房屋的使用價值與交換價值,以確保投資需求不會完全凌駕於自住需求之上,讓市民能夠各適其適,選擇符合自己人生設計需要的住所,不用再在房屋階梯盲目向上爬,剝奪人生其他的可能性。

影子長策會成員
龍子維

A23003.1

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