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信報財經新聞 A19 | 時事評論 | By 龍子維 | 2015-12-14

公屋置業有幾筍?

每逢到了樓市升勢周期的尾聲,總有輿論鼓勵基層市民置業,原因不外乎置業可以累積財富啦、置業可以幫助基層市民向上流動啦、自由買賣和租賃會更有彈性啦……。只要讀者走進屋邨的議員辦事處,和街坊們打牙骱、聊聊天,就會知道有很多屋邨居民是真心相信這一套,公公婆婆甚至會替其剛滿18歲的孫兒遞交公屋申請表,為的就是走進這流轉的階梯。

不過,如果你有機會在屋邨辦事處再工作長久一些,總會遇到形形色色的、有着沉重過去的街坊來求助。現在的政論文章,喜好列舉「真實個案」,以證明市民真的很想買樓。本文無意反證市民想買樓的說法,只是希望提醒一些透過公屋置業(或者租者置其屋,又或者「補貼置業計劃」)冀擺脫貧窮的住戶,你可能面對的後果是什麼。

C女士悲歌

公屋置業政策的終極目標,並非公屋居民以補貼價購買自己現時居住的單位,而是希望透過提升公屋補地價的比率,使政府得以擺脫提供公屋單位所帶來的福利開支。所以,即使公屋居民如團結香港基金所建議的,以10萬元首期購買400萬元市價的單位,是完全無助於加快公屋流轉的速度,因為實際上可供再編配的舊公屋單位反而減少了──除非公屋居民可以動用200萬元補地價,讓現有的租置計劃(約12萬個單位)市場可以活絡起來。

在樓市氣氛活躍的環境下,整個市場經常充斥公屋破頂成交,甚至是公屋樓王等誇張的說法,公屋居民往往容易「雄心壯志」,急於置業以爭取換樓的機會。

C女士與其丈夫原居於屯門區某公屋,本身已有一筆積蓄,於1998年透過自置居所貸款計劃,購買區內的私樓單位,當時樓價已經較1997高位大約下跌四成,但其後樓價一直反覆向下,到2003年時,C女士及其丈夫終因資不抵債,物業被銀行沒收。

故事仍未完結。C女士與丈夫其後搬到二坡坊一帶的套房居住,後來C女士因工傷不能工作,收入只靠丈夫當看更來維持。禍不單行,C女士丈夫年紀漸大,到了65歲的退休年齡,公司不欲與他續約。

時至2010年,租金開始漸次攀升,業主加租,他們負擔不了套房租金。收入不保的前提下,C女士希望可以再次入住公屋,但因為已經「曾經使用過公屋福利」,房屋署拒絕接納其申請,無計可施下只好申請綜援,臨老「流轉」到社會政經階級的底層,置業流轉恍如泡影。

認清公營房屋意義

以為公屋居民可以用「超筍價」置業的讀者,閱讀C女士的故事時,是否以為這只是特殊案例?滿心以為可以一圓置業夢的街坊,有否足夠心理準備及風險評估,而隨時落入政府與地產商有意無意間共謀的一場大賭局?

其實所有補貼公屋居民置業的方案都會面對以下兩難:假如補貼金額較高,居民自然較易負擔首期,但補地價的難度大增,有關單位便被「鎖死」,就好像現在的居屋第二市場及租置計劃市場一樣,令可供編配的公屋單位數目反而減少;假如補貼金額太低,公屋居民連首期也付不起,談何置業?

一個更根本的問題是:究竟公營房屋的本質是什麼?是以置業為本,還是以安居為本?兩者又分別會導出一個怎麼樣的社會?

以置業為本的社會,房屋主要的作用是累積財富,有資本者自會透過炒賣累積更多的資本,貧者愈貧,富者愈富,其中一個具體表現,就是公屋輪候冊數目不斷上升,輪候時間愈來愈長。

為什麼呢?因為依照團結香港基金建議,新建的公屋都變成可租可買,隨着現有公屋居民逐一置業,可供編配的公屋單位數目將不斷下降。根據審計署第62號報告書所引房屋署的預測,一般公屋申請人的平均輪候時間,會由2014/15年度的平均3年,大幅提升至2020/21年度的5年【表】。要達致香港市民八成置業的目標,需要多少個公屋單位?剩餘兩成不能置業的基層,豈不是永不能上樓嗎?

有樓冇樓族撕裂

總體而言,由於近10年的公屋興建量不斷下降,可供編配的總公屋單位數目已經是自1980年以來的最低水平【圖1】。

雖然房屋署嘗試透過寬敞戶政策、富戶政策等回收公屋單位以供輪候冊編配,但其實供輪候冊的公屋編配亦已跌至歷史低位,要維持公屋編配與流轉,只好盡量優先把單位分配給輪候冊,造成近數年公屋分配予輪候冊申請人的比例不斷上升【圖2】。

如是者香港社會將會進一步撕裂為兩大階級:有樓一族(八成置業者)和冇樓一族(兩成無法置業者),那兩成無法置業的人,便要不斷爭奪那愈見罕有的租住公屋分配;而不慎在房屋階梯流轉中栽倒的人們,如文中的C女士,甚至連公屋的門檻也進不了,永不超生。

龍子維 影子長策會成員

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