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信報財經新聞 2016-10-24 A15 | 時事評論 | By 龍子維

與其搶地 不如逆向思維

近日政府意欲收回位於石門的傑志中心地皮,惹起極大迴響。雖然地皮本身是透過短期租約租出,但事件反映的是,政府為求搶地起樓,就是見縫插針之外,還不惜打休憩用地的主意,也要達成興建公屋的目標。

一蚊續租高球場
這類「地區休憩需要」與「全港住屋需求」的矛盾,是政府刻意而為,還是市民有意阻撓?相信大眾都心裏有數。香港土地資源其實並不缺乏,缺乏的只是官員撼動權貴的意志,這在橫洲公屋大縮水的事件中已經表露無遺。

香港的土地資源分配不均,權貴可以一蚊平價續租高爾夫球場,而只有1.5公頃的足球場卻要用來起樓,誰人可以「犧牲」、誰人不可以,答案已經呼之欲出。

雖然已經提及過很多次,但還是必須不厭其煩地提及一些基本數字:香港用於興建私人和公營房屋的土地,分別佔2600和1600公頃;根據本土研究社的推算,全港的棕地估算為1192公頃。政府經常提及必須發展新市鎮去處理長遠的房屋規劃,以新界東北為例,整個地域的可用面積為300多公頃,其實當中只有90公頃是用作房屋用途,其他地方都是用作學校、社區設施、休憩和綠化用地等。

問題是,假如我們能夠在已有完善社區規劃和道路網絡覆蓋的市區,找到閒置或用作短租的土地,政府是否有需要以填海、侵佔綠化帶、農地甚至是郊野公園等方式,把原有的鄉郊鏟平來「發展」新市鎮?假如我們用這麼大的代價,動用那麼多的人力,才可以換來90公頃的房屋用地,我們是否可以有更佳的替代方案?

這其實是發展思維作祟——在政府即將發表《香港2030+》的香港規劃和土地基建發展藍圖中,究竟有多少個東北新市鎮和東大嶼都會的「工業時代式」發展大計?我在之前好幾篇文章已經嘗試提及,這種推土式的大都會發展思維已經過時,而且為香港帶來沉重的社會成本。

4000公頃土地建車路
請看看我們的空氣質素、海洋和生境保育、交通規劃和城市設計,多少問題都是由這種規劃思維而生?居於北區大埔、屯門、元朗、天水圍等較偏遠新市鎮跨區返工的市民,有多少人要忍受日復一日擠塞的交通,以及浪費3個小時睡眠和休憩的時間?香港已經有4000公頃的土地是用來興建馬路,繼續不斷修橋補路,興建更多「睡房城市」和「衞星市鎮」,把六七十年代的工業城市發展思維延續到2030+,難道這就是大家想要的2030+的未來?

如果政府認為1192公頃的棕地數據不夠精準,請立即審計,建立香港棕土數據庫,糾正民間的誤算:適合復修為農地或綠化帶的,可以委託NGO或環團作保育工作;已經無法修復的棕地,例如停車場或倉地之類,理應想辦法平整以作房屋用途。

民間雖然沒有政府的資源和財力推行精準的落區勘測工作,但在1192公頃的棕地裏頭,竟然拿不出至少90公頃土地,可以部分替代新界東北新市鎮,或是東大嶼山都會計劃?政府必須拿出證據說服市民,最佳的做法是,把所有現存的棕地做好審計建立資料庫,讓政府、專業人士和大眾可以共同評估有哪些地可以用來起樓、哪些地應該修復、哪些地可以暫作停車場用途。

運房局局長張炳良教授在10月3日的Walk21HK的研討會中指出,香港未能夠做到好「行得」,讓市民更樂於步行的其中一個原因是,局方面對全港18區增加停車場以提供更多泊車位的需求,張局長更聲稱假如不擴展更多基建,市民將會忍受更擠塞的巴士和港鐵交通。

不過,張局長亦必然知道,香港未來10年預計每年只有0.4%的道路增長率,根本不可能以興建道路的方式改變城市交通擠塞的現狀,所以政府要做的,不正正是應該想辦法改變城市設計,扭轉城市裏佔全港七成汽車總量的50萬輛私家車車主的出行習慣嗎?

改變車主習慣
運房局有責任評估各區的停車泊位需求和規劃,據本土研究社援引的資料,以短期租約出租用作公眾停車場的土地,居然有152公頃之多,比起新界東北發展所牽涉90公頃住屋面積還要大。當中提及到旺角豉油街與上海街交界的露天停車場,曾於2013年改劃為「住宅(甲類)」用途,最後卻未有撥入賣地表,繼續用作短租停車場。全港市區究竟有多少個這類可以即時用作發展,但卻變成效益極低的露天停車場?

我們完全明白沒有可能把所有露天停車場都改變為房屋用途,但是否可以有其他更多元的方式去解決短期的住屋問題?例如是否可以考慮社聯的提議,讓香港的NGO可以申請合適的臨時用地,組裝參考荷蘭的高質素貨櫃屋,推行過渡性房屋試驗計劃,為劏房戶上樓提供短期租住選擇,以逐部取締劣質劏房?與其想盡辦法搶地製造矛盾,倒不如改變既定成見,盡量活用市區既有的土地資源回應房屋問題。

龍子維 影子長策會成員
#龍子維 #時事評論 – 與其搶地 不如逆向思維

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