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古今中外,由房屋和土地引申的階級對立,都是所有當權者必須處理的問題,稍有不慎,不但引發各種反抗,甚至掀起革命。

改革房屋和土地制度困難重重,在於土地和房屋的本質既非單純的私產,但又不能完全以公共財的方式處理,極端的做法往往只會激化階級間的矛盾,矛頭直指挑動矛盾的當權者。

近日香港政府連番「出招」,一時稱考慮出租公屋80萬個封頂,餘者盡變可租可買的「綠置居」,免得房委會年年蝕錢;公私合營上車盤「去公屋化」,變成相當接近私樓質素的「類私樓」。一時之間,似乎香港房屋和土地全面私有化的時代,已經揭開序幕。

一) 反駁公屋補貼論
當中一項最關鍵而有不少人支持的未經證實講法是,聲稱政府每興建一個出租公屋,政府是要大量補貼;言下之意是,挑動社會的其他階層,一起憎惡基層、厭棄基層,因為入住公屋的基層,都被妖魔化為食利者和不事生產之徒。

然而,公屋不是福利,而是基層以至社會跨階層正當的居住權利。可惜在行政長官的眼中,公營房屋和土地政策只是一盤數,如何讓資金回籠才是最重要的;至於讓基層上樓不用住劏房,令市民可以安居樂業,不用被迫買樓,並非現屆政府優先考慮的事。

即使退一步認同公屋需要補貼,補貼額是否如政府所言,是個無底黑洞?葵青區區議員梁錦威計算過,原來每個公屋單位的補貼價都不過是一罐午餐肉的支出──去年房委會的出租公屋赤字,全年也不過是區區1100萬元,除以去年全港76.8萬個出租公屋單位,即是每戶補貼14大元,連一罐豆豉鯪魚也未必買到。

如果說一年貼補一個公屋戶一罐午餐肉實在太多,我們實在不能忘記一個基本事實:房委會每年有數以億計的「盈餘」要「上繳中央」,單是2015/16年度,便已上繳5.43億元的「非住宅紅利」予政府,單從「資金回籠」的角度看,公屋絕對是經營逐漸改善中的「資產」,值得「主權基金注資」。

現時,政府的思維猶如一個會計師。不過,即使單純從賺蝕角度計算公屋這盤數,其實也有N種入賬方式,可以「造靚盤數」,就好像10多年前政府把房委會轄下停車場和商場等資產大平賣予(當年的)領匯一樣,是不可能蝕的──除非有心人把一些可以賺的部分獨立拆出來計賬。

二) 反駁土地私產論
假如仍有人堅持公屋是補貼的話,那是因為他看待房屋和土地的方式是,完全以私人產權的角度出發,認定公屋所處的土地,如果以私人發展的角度看,是「鎖死」了地皮的價值,這些才是興建公屋的真正「成本」。

公屋所在的地皮,如果依照團結香港基金王于漸教授的提議全面私有化,所「釋放」的土地價值自然是天文數字—─香港共有16平方公里的土地用於公營房屋,即約有1億7200萬平方呎土地,以2017年9月全港平均實用呎價14000元計算,那是數以萬億的潛在收益了。

香港絕大部分土地均為香港政府擁有。如果以滿清年代的「一田二主」制度,昔日華南地區土地擁有者既有「地骨權」,也有「地皮權」;英國殖民時期主要的「土地改革」,就是逼迫大量擁有「地骨權」者放棄土地使用權,只登記「承租人」的土地使用權。

我們一般人購買的房屋,嚴格而言只是某種非常長期的「承租權」,「地骨」則為香港政府擁有。從這個角度而言,土地乃是共有而非私有。

要列舉公屋全面私有化的「最佳例子」,首選香港房屋制度的「祖師爺」—英國。倫敦的市鎮公寓(Council House,類似香港的出租公屋)在逾30年的私有化政策底下,已經令大量基層流落街頭,無家可歸。筆者剛探訪過倫敦滑鐵盧所在的蘭貝斯區(Lambeth Council),出入車站時總會見到為數不少的露宿者靜坐,抗議市區重建或改劃清拆Council House,讓他們無家可歸,在當地掀起了一浪接一浪的佔屋行動和法律抗爭。

其中一個最大的爭議,恰好就是地皮和地骨之辯:1980年代,倫敦版的租置計劃Right to Buy,似乎的確讓部分倫敦基層「富起來」,與現時香港推行的「綠置居」和「公屋封頂可租可買計劃」相似之處,就是倫敦的市議會被禁止以賣出單位所得的「利潤」興建更多的Council House,所造成的客觀效果,就是倫敦房屋政策由資助住房供應,轉變成資助住房需求,令樓價和地價從此一發不可收拾。

當中的關鍵在於,英國的Right to Buy所轉移的業權只是「承租權」(leasehold),而並不會影響「永業權」(freehold),所以轉換成「私產」的英國屋邨,還是可以「市區重建」為由加以拆除。

大富豪的「生活圈」
倫敦市中心已經清拆的Heygate Estate,大量當年買了類似香港「綠置居」的業主便要拿着10多萬英鎊賠償,被迫搬離原居所20-30公里外的地方,因為英國倫敦市中心的Starter Home(類似香港「首置上車盤」的社會房屋),至少要索價48萬7千英鎊。

不要以為英國發生的事跟香港沒有關係。上周我在《信報》留意到一個出售英國樓盤的廣告,由仲量聯行「獨家呈獻」的Glacier House,地點位於倫敦Vauxhall的Nine Elms,其中一個清拆Council House的新晉高尚住宅地段,入門價是599995英鎊,買家就是我們香港人!

不論「綠置居」還是公屋「補貼置業計劃」,被迫購買或有意置業者,無論正在住公屋的,還是居然正在輪候公屋而有餘錢置業的,必須確切了解買來的單位所在的土地,其實只有地皮(不完整的)使用權。倫敦30年私有化的例子警告我們,面對全面私有化引致的土地和房屋價格持續升值,基層是第一個被趕出去的社群,連中產也不能幸免。

假如香港人不輕易給眼前利益蒙蔽,應該有能力看清楚政府是有足夠權力和法理依據,收回諸如迪士尼預留發展閒置地、長期短租的一眾高爾夫球場、由發展商囤積和污染的農地以興建更多的出租公屋。

政府有《土地收回條例》,面對重大的公益理由,堅持要認為土地是私產、是可以囤積、是可以利潤最大化而全面私有化公屋,其實就是放任香港房屋政策大倒退,重蹈倫敦覆轍,從此在香港的城市中心,再也看不到任何基層和中產,它只成為中東、非洲和大陸超級大富豪的「一小時生活圈」。

龍子維_ 影子長策會成員
#龍子維 #時事評論 – 公屋非福利 土地非私產
信報財經新聞 2017-11-06 A21 | 時事評論 | By 龍子維

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