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古語有云:「話說天下大勢,分久必合,合久必分。」房屋政策供應的多寡與鬆緊,似乎亦暗合某種長波理論,正開始進入供應全面私有化與為融資拆牆鬆綁的「量化寬鬆」時期。筆者斗膽預測香港特區政府未來五年房屋政策的走向,如有雷同,並非巧合。

一)由供應主導到資助置業

過去數年公屋與私樓的供應量,遠遠低於香港的平均。以公屋為例,自1980年開始至今,年均的公屋興建量為21500個,但過去10年只有13500個,足足少了接近四成;與此同時,隨著1987年引入富戶政策、1997年的租者置其屋計劃,香港的自置私人居所比率由1971年的18.1%升到2011年的36.2%,自置公營房屋的比率亦升至15.9%,雖然近年有關比率稍為下跌,但總體房策方向由供應主導,轉向為資助置業,似乎仍然是特區政府未來五年房策的主導方針。

以上圖表顯示,公屋興建量近十年拾級而下,處於歷史性低位。資料來源:香港房委會

從這個角度去理解「80萬公屋封頂/足夠」的言論,便會知道80萬這個數字並非行政長官隨意說出的一組數字;早前《信報》就有一篇評論,估算符合公屋申請門檻的86–113萬戶之中,有15萬戶的「低收入住戶」,乃是居於資助自置居所/私宅業主的退休人士。所以,對於政府而言,剩餘大約80多萬戶合公屋資格、為數大概佔香港人口三成左右的人口,就是公營房屋政策主要對應的對象。

剩餘進不了公屋的七成人,就必須進入政府與地產商共同設立的資助置業遊戲。如筆者與鄒崇銘於《「置業主導」置市民於險境》一文所提及,不論是租置計劃還是綠置居,最終都會令大量公屋落入私人財主的手上。

不得不再提提倫敦公屋30年私有化的慘痛經歷:當年戴卓爾政府於1980年代初首先引入英國版本的租置計劃(Right to Buy),讓居於市鎮公寓(Council House)的租戶率先「自置居所」;然後推出「買來租」(Buy to Let),令一眾買了社會房屋/公屋的業主可以於市場直接租賃單位;待時機成熟,便於1988年取消租務管制及租住權保障,讓大量短期租約的租盤在市場湧現;

著名的倫敦公屋 Dawson’s Heights,在英國房屋私有化的大潮下,也許亦難逃被清拆的命運。(圖片來源)

1996年,倫敦市政府推出「買來租」按揭,推動新的房屋法令,讓這種短租約、貴租金的租盤成為一眾私人財主與食利者的「福音」。最終的結果,是40%的市鎮公寓最終變為私有,但「買來租」卻成為主流,猶如桌上遊戲大富翁的橋段,部分的「買來租」業主最終變成坐擁千間「買來租」的大富豪,窮人自置居所夢固然成空,連中產也不得不租住離市區工作一兩小時車程的市郊,自置居所的比例,反而比起全面私有化之前更低!

全英國最大的「買來租」富豪 – Fergus and Judith Wilson (圖片及資料來源─大紀元)

昔日香港的租置計劃,其實亦已經在短短數年間,賣出39個屋邨共12萬個的公屋單位,佔80萬間出租公屋的15%。香港分別於1998年及2004年取消租金管制條例及租住權保障,距離倫敦式的全面私有化,只差為一眾擁有公屋或居屋的業主提供補貼,推行香港版的Buy to Let。

二)政府賣公產 納稅人埋單

單單靠推行綠置居或者昔日的租置計劃,其實並不能夠做到全面私有化,除非政府實行團結香港基金的建議,購買公營房屋單位者日後補地價時,只需要支付出售單位當日的「成本價」,這樣便可以大大減低公營房屋的補地價門檻,讓更多的居屋或資助房屋,變成不折不扣的私樓。

以這種方式推行的置業補貼,最終會成為推動私人租賃市場租金暴漲的助燃劑。一眾納稅人辛辛苦苦工作,原先繳稅得以換取的房屋福利及保障,最後變成為房地產商打工。倫敦的例子告訴我們,透過政府補貼地價而向私人發展商賣樓、或者是提供租金補貼的行為,最終都是由納稅人埋單,承擔隨之而來的高租金、高房價的惡果。根據英國全國住房聯盟(National Housing Federation) 的研究,單單在2016年,英國的納稅人便已經向私人業主「進貢」高達93億鎊的房屋福利,當中有超過40%的政府資助,是直接落入私人大業主的口袋。

經濟學者Thomas Piketty就在其《廿一世紀資本論》提及過,現時社會問題的根源,在於房產租金資本的收入遠遠高於經濟的增長,更不用說工人的工資了。利之所在,導致巴塞隆拿和柏林亦不得不立法禁止Airbnb出租整幢物業,因為租金實在是太昂貴了。不過可以肯定的是,解決住房可負擔問題的出路,絕非是給予公屋與居屋居民「分一杯羹」的機會,而進一步令坐擁房產者食利的回報暴漲,與國家經濟成長的幅度拉得更開。

以上圖表顯示,過去十年香港透過樓宇買賣的資本累積回報遠高於GDP增長,印證Thomas Piketty r>g的理論假設。資料來源:差餉物業估價署、世界銀行

三)權利變選擇 上樓變樂透

當公屋的數量不再增多,甚至是越來越少時,能夠上樓就好像「中六合彩」一樣,當年能夠上到華富邨或者是蘇屋邨的居民,都應該是這樣想,只不過現在不是1960年,而是2017年。

能夠安撫一眾心急上樓或置業者的講法,自然是強調政府會給予市民「選擇」。倫敦的做法就是為當地市鎮公寓引入一套「選擇為本」的分配制度(Choice-based lettings system),讓一眾「顧客」可以「自由選擇」住哪裡,不用再被昔日千瘡百孔的中央分配制度所縛─只不過必須同時引入複雜的計分制度,在數量極其有限的市鎮公寓或者是社會房屋之中,區分申請者有多需要一間住房。

這和一些團體鼓吹公屋私有化可以「解決資源錯配」的講法如出一轍,都是強調有選擇─不過他們沒有說清楚的,是當公屋變成綠置居,開啟全面私有化的序幕後,市民只能夠得到類似買六合彩可以揀數字的那種「選擇」。

置業上樓皆成空,唯有獨自租貴房。這是筆者對香港房屋政策「遠景」的最大擔憂。

延伸閱讀:

Minton, A. (2017). Big Capital: Who Is London For? London: Penguin Books.

純文字版本原載於《信報財經新聞

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